Dans les Hauts-de-Seine comme ailleurs, les biens vendus loués se négocient souvent moins cher que les biens libres. Pour un investisseur, c’est une occasion : un logement déjà rentabilisé, sans vacance ni recherche de locataire. Pour un acheteur qui voulait l’habiter, c’est un piège s’il n’a pas mesuré ce que la loi impose. Le point sur les règles, et sur les vérifications à faire avant la signature.
La vente ne met pas fin au bail
L’acquéreur d’un logement loué reprend le bail en cours, aux mêmes conditions : même loyer, même durée, mêmes obligations. Le locataire n’a rien à signer, et l’acheteur devient son bailleur au jour de la vente. Le dépôt de garantie suit la même logique : en cas de mutation du logement, sa restitution incombe au nouveau bailleur, même si le vendeur l’a conservé. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre le vendeur et l’acheteur, d’où l’intérêt de régler ce point dans l’acte de vente.
Récupérer le logement : des délais encadrés
Pour un logement loué vide, l’acheteur qui veut vendre ou habiter le bien ne peut pas donner congé du jour au lendemain. La loi du 6 juillet 1989 prévoit des règles spécifiques en cas d’acquisition d’un bien occupé :
- pour vendre, si le bail en cours se termine plus de trois ans après l’achat, le congé peut être donné pour son terme ; s’il se termine moins de trois ans après l’achat, le congé pour vendre n’est possible qu’au terme de la première reconduction ou du premier renouvellement ;
- pour reprendre le logement, si le bail se termine moins de deux ans après l’achat, le congé pour reprise ne prend effet qu’à l’expiration d’un délai de deux ans à compter de l’acquisition.
Dans tous les cas, le congé doit être délivré au moins six mois avant le terme du bail, et le juge peut vérifier la réalité du motif invoqué. Le locataire de plus de 65 ans aux ressources modestes bénéficie en outre d’une protection particulière : sauf exceptions, notamment lorsque le bailleur a lui-même plus de 65 ans ou des ressources modestes, le congé n’est valable que si un logement correspondant à ses besoins et à ses possibilités lui est proposé à proximité.
Les vérifications avant de signer
- Le bail et ses avenants, pour connaître le loyer, la date d’échéance, la clause de révision et les annexes.
- L’historique des paiements : les dernières quittances ou un relevé, pour repérer un locataire en retard.
- Une procédure en cours : commandement de payer, assignation ou jugement. Le sort des loyers impayés avant la vente et de la procédure engagée par le vendeur doit être réglé expressément dans l’acte, avec le notaire.
- Les garanties : caution, assurance loyers impayés, garantie Visale, et les conditions de leur transfert.
- La situation du locataire, notamment s’il a plus de 65 ans, puisque la protection des locataires âgés peut empêcher un congé.
- Le diagnostic de performance énergétique : dans un logement classé F ou G, le loyer ne peut plus être révisé, et en métropole un logement classé G n’est plus décent depuis le 1er janvier 2025.
- L’état des lieux d’entrée du locataire en place, qui servira de référence à sa sortie.
Si le locataire ne paie plus après l’achat
Le nouveau propriétaire dispose des mêmes droits que l’ancien. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, la procédure commence par un commandement de payer délivré par un commissaire de justice, qui laisse six semaines au locataire pour régler sa dette, puis se poursuit devant le juge des contentieux de la protection. Pour visualiser les délais à partir de sa propre situation, un simulateur de chronologie d’expulsion pose chaque étape, trêve hivernale comprise. Et lorsqu’un impayé existe déjà au moment de l’achat, un avocat qui assiste les propriétaires dans les procédures d’expulsion aide à faire le point sur les actes déjà délivrés et sur la suite à donner.
Acheter occupé reste une bonne opération, à condition de payer le prix d’un logement loué en connaissant le bail, le locataire et le calendrier qui vont avec.
Textes cités : loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, articles 6, 15, 17-1, 22 et 24 ; Code civil, article 1743.
